降價退房潮何以屢屢上演

近日，上海嘉定區(qū)一處樓盤因大幅下調房價，引發(fā)已購房業(yè)主不滿。媒體稱上百名業(yè)主包圍了售樓處，售樓處內部一片狼藉。部分業(yè)主稱由于降價，房子還沒入住已經(jīng)損失了數(shù)十萬，接近總房價的三分之一。（10月24日《廣州日報》）

事實上早在2008年房價降價之時，各地就出現(xiàn)了退房潮，到2009年房價下跌時，各地又一次出現(xiàn)退房潮，而且出現(xiàn)了上街退房行為，這一次在國家調控政策之下，房價開始呈現(xiàn)下跌趨勢，各地又一次爆發(fā)退房潮，規(guī)模并呈擴大之勢。

其實不管是從法律角度說，還是從最基本的做生意原則講，因為房價下跌，業(yè)主就要求退房，這種退房要求沒有道理，得不到法律的支持，采取打砸方式要求退房不僅是無理取鬧，更是違法行為。從這個角度說，以房價下跌為由要求退房，實質上是打著維權的旗號減少因自己合法商業(yè)行為造成的損失，是對維權的褻瀆。然而，縱然降價退房的要求不合理、不合法，這種降價退房潮卻屢屢在各地上演，這才是我們需要反思的。

首先，降價退房潮實際上是商品房預售制惹的禍，降價退房潮實際上也就暴露了房地產(chǎn)業(yè)的這個弊端。大多數(shù)降價退房的業(yè)主是沒有住進新房、沒有拿到新房的業(yè)主，準確說業(yè)主已經(jīng)購買的新房還沒有建起來。說白了，貨還沒有拿到手，價格已經(jīng)大跌了，受到損失的業(yè)主在心理上當然承受不了，所以要求退房。但是，假如廢除預售制，實行現(xiàn)售，那么就不存在在這個問題，因為房屋的所有權已經(jīng)完成了轉移，有的房屋可能已經(jīng)使用了，退房已經(jīng)不現(xiàn)實，而且從未見過消費者因為降價而要求退還自己已經(jīng)使用過的商品。

其次，降價退房潮表現(xiàn)了廣大購買者只能接受房價上漲帶來利益，不能接受房價下跌付出的損失，實質上折射出我國中產(chǎn)階級（有經(jīng)濟能力買房的是中高收入人群）契約精神的嚴重缺失。預售制下的商品房市場實質上就是另類的期貨市場，盈利機遇和虧損風險都由購買房屋的業(yè)主承擔，不管這種機制是否合理，但是業(yè)主很清楚，而且接受了，甚至不少業(yè)主就想著利用這一點乘房價上漲的勢頭謀取利益。另一方面業(yè)主購房，和開放商簽訂了合法的購房合同，雙方權益都得到法律的保障，而且對于退房情形法律也有明文的規(guī)定。因為房價下跌就不執(zhí)行合同，要求退房，違背了《合同法》的規(guī)定，是契約精神缺失的結果。

筆者認為，對于降價退房潮這股惡風不能縱容，絕對不能因為要求退房的業(yè)主數(shù)量多就無視法律、就接受業(yè)主的物理要求，必須堅守法律的底線，依法處理。對于退房要求要依法予以拒絕，或者在業(yè)主依法賠償違約金的前提下允許退房，對于采取非法違規(guī)途徑退房的，要依法嚴懲，該治安處罰的要治安處罰，改給予刑罰的要處以刑罰。強勢的開發(fā)商和弱勢的業(yè)主在法律地位上的平等的，合法權益應當?shù)玫降氖峭缺Ｗo，不能為了減少業(yè)主的經(jīng)濟損失，就違法的侵犯開發(fā)商的合法權益。當然國家也應當廢除商品房預售制，降低房地產(chǎn)業(yè)的風險。