在傳統的“金九銀十”來臨之前，房地產市場已經亂了陣腳。隨著商品住宅成交量的反彈，價格信號變得混亂不堪，上漲和下跌的消息犬牙交錯。同時，政策面亦聲音不斷，官方和民間都認為政策依然緊咬不放，但至于接下來政策是維穩還是加碼，業界無法達成一致意見。

從市場面觀察，8月中旬開始，多數城市的樓市成交量的確是在增大的，摩根士丹利發布的中國房地產交易報告中指出，8月第四周房地產交易量持續上升，而房價并沒有明顯下降，二線城市的交易量自今年5月以來首次超過了兩年內的歷史平均水平，一線城市的銷售量也在過去幾周內穩步上升。有統計顯示，上海8月全月成交量達60萬平方米左右，較5-7月的月均水平顯著增長。

至于成交價格，則總體保持平穩，有城市上漲，有城市下跌，波動幅度皆不大。成交量和價格之間存在密切關系，一般而言，價格變化滯后于成交量。近段時間成交量反彈的原因有三：一是供應量增加，很多開發商憋著一股勁打算在金九銀十推盤；二是自住需求持續入市，少數投資投機需求也有點蠢蠢欲動；三是樓盤促銷數量增加。

在目前買賣雙方依然處于膠著的形勢下，開發商想要獲得比較好的銷售業績，必須要有一定的價格優惠，否則將有滯銷風險。問題的關鍵是，降價多少才能引發比較好的銷售。值得關注的是，6-7月少數大開發商搶先進行促銷，結果很多項目出現熱銷，也就探明了購房人的心理價位，于是近期新推房源時，折扣有所減少。價格正是在買賣雙方相互試探的過程中形成動態均衡。

關于調控政策，前段時間，中央決策層和相關部委均接連表態調控不放松。這兩天又有幾個聲音：一是有記者從住建部獲悉，近期再次出臺更嚴厲的樓市調控政策的可能性不大，下一步的工作重點是對新“國十條”政策的嚴格落實執行和細化；二是國家發改委專家表示，調控基本上達到預期目的，突出的標志就是房價快速上漲的趨勢得到了遏制，現在不適合出臺新的調控政策，需要進一步完善此前的調控措施；三是中國銀監會官員表示，銀監會將嚴格執行國家的宏觀調控政策，堅決遏制投機、投資需求，在控制風險的前提下支持保障性住房建設。

商品房成交量反彈，房價穩定中暗流涌動，面對這一市場形態，政策可謂“前怕狼，后怕虎”，于是只能暫且通過頻頻喊話保持高壓態勢。實際上，接下來政策的動向主要還看房價“臉色”。隨著金九銀十的到來，開發商對于房價的態度將明顯分化，部分大企業為了跑量，會繼續促銷，而少數更注重利潤率的開發商可能停止促銷，甚至是小幅漲價。至于潘石屹近日所謂的“房價將下跌至2009年初的水平”，我認為純屬意淫。

按當前態勢，九、十月份成交量繼續反彈，基本已成定局。房價不會明顯上漲，維持振蕩的可能性更大。在這種情況下，正如上述各部委官員所持觀點，政策不會立即加碼，當前依然處于房價觀察期和政策維持期。想要購房的朋友，同樣需要觀察房價走勢，接下來二三個月，可以考慮的策略是“追跌殺漲”。因為，房價普漲將招致新政打壓，比如近期頻傳的房產稅；房價下跌則政策不僅不會加碼，反倒可能于明年一季度前后放松。

（作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長）