由于物業稅屬于財產稅類，而財產稅一般是不能被轉嫁出去的，所以物業稅轉嫁不出去，那種認為從長期看房價會因物業稅升高是不正確的。道理很簡單，比如，某購房者某年繳了一筆物業稅，這筆稅自然由自己負擔，他無法轉嫁給包括賣房給他的任何人。也有人會認為房產所有者可以將物業稅在二級市場上轉嫁給購房者，從而推高房價。這種做法是行不通的，原因在于在同等情況下，購房者肯定會買沒有繳納過物業稅的新房，而不會去買一套已經繳納若干年物業稅且會轉嫁給自己的舊房。而且，從已經實行物業稅的國家看，尚找不到物業稅被轉嫁出去或因物業稅推高房價的事例，恰恰相反，反面的例子比比皆是，比如日本。所以，物業稅與營業稅對房價的影響是不一樣的，是相反的。在房地產交易中，賣房者應繳營業稅，特別是當房地產市場較熱時，賣房者可以將其應承擔的營業稅通過抬高房價轉嫁給購房者。在房地產市場出現泡沫時，常常聽到一種觀點，認為應提高營業稅抑制泡沫，殊不知這樣做是南轅北轍，越提高營業稅，房價會漲得越高，泡沫會更嚴重。

與一般性的稅種不一樣，物業稅是一個長期與房產所有者相伴的稅種，它不像營業稅、所得稅、契稅等一次性繳完就結束了，只要房產沒有轉移或出讓，你就得每年都繳物業稅。比如，2015年你買了一套房子，如果物業稅推行的話，那么從2015年起你就得每年都繳納物業稅，而不是一次繳完就了事，也就是說，如果這套房產你擁有50年，那么這50年當中你每年都得繳物業稅。

物業稅一般按房屋的估值計算，并不是像民間流傳的按套內面積計算，那樣的話，物業稅就成為從量稅，而從國際通行的做法來看，物業稅是從價稅，它依房屋的實際價值（需要評估）計稅，評估值一般會隔一年或幾年重新調整。在確定房地產的價值之后，再依據一定的稅率（如1％）計算出應繳納的物業稅，有的國家還會給予一定的扣除額。

可以理解的是，在中國擁有房產的人，尤其是短線炒房者，一般不大愿意或不希望繳納物業稅。而現代國外居民，尤其是現代發達國家的居民對繳納物業稅習以為常。

為什么國外物業稅會普遍征收呢？也就是物業稅存在的依據是什么呢？

稅收存在的基本前提是產權的存在，這里的產權指的是完整的產權，即不僅包括使用權，更重要的是還包括所有權。當你從商品的產權中獲益，作為商品產權的所有者，你就得繳稅。房屋、土地產權的確認、保護需要政府，而且房地產價值往往從政府提供的公共商品或公共服務中獲益，所以需要繳納物業稅。比如，在小說中魯濱遜漂流的孤島上擁有房地產是不現實的，因為在那你對房屋、土地擁有的產權無法被確認，別人很容易侵占你所謂的房地產，而且那里的“治安條件”非常差，沒有公共商品或公共服務，那里的房地產沒有什么價值可言，更不用說保值增值了。在西方國家，房地產私有，私人對房地產擁有完整產權早就存在，私人能夠從處置房地產中獲得收益，所以應繳物業稅的社會文化在大多數西方國家早已根深蒂固，西方人對繳物業稅并無多大異議，但常常與稅務部門就房地產評估價值發生一些糾紛。

（作者系經濟學教授）