讓房地產回歸“住人”的商品屬性

【從政府不再是居住用地唯一提供者，到探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，實際上是為城鄉一體化發展、城鄉要素平等交換尋找可行路徑。】

“住房供地，政府將不再壟斷。”日前，國土資源部負責人透露的消息迅速引發關注。據介紹，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點。政府將不再是居住用地唯一提供者。同時還將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。這是涉及加快農村土地制度改革、推動城鄉要素平等交換、讓房地產市場回歸居住屬性的重大創新。

從十八屆三中全會明確農村土地制度改革的方向和任務以來，農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點一直在穩妥、有序推進。目標就是要改變過去土地征收不規范、擅改土地用途、農村集體和農民無法公平分享土地增值收益等弊端，正是這些弊端導致不少地方土地增值收益過于集中，導致住房得了投機的“大頭癥”，地方財政得了“土地依賴癥”。

政府不再壟斷住房供地等創新，有助于從根本上矯正過去存在的弊端。一方面，政府不再壟斷住房供地，讓非房地產企業依法取得使用權的土地加入到土地供應中來，有利于在控制土地征收范圍的同時，增加土地供應和租賃住房開發，提高租賃住房在多層次住房體系中的權重，穩定新市民的未來預期，平抑剛需對商品房價的推動作用，讓房地產從“炒作”的金融屬性向“住人”的商品屬性回歸，逐步改善房地產市場的運行機制。

另一方面，在權屬不變、“三權分置”等前提下，讓鄉鎮企業用地、招商引資用地等轉為租賃住房、適度放活宅基地使用權，有利于提高農村土地使用效率，為農村集體經營性建設用地入市、為宅基地的自愿有償退出、轉讓增加了新的入市路徑和交易對象，擴大了土地有償使用范圍，這也是完善農村土地交易規則、讓農村土地權能得到合理估價的必要環節。

長遠來看，從政府不再是居住用地唯一提供者，到探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，實際上是為城鄉一體化發展、城鄉要素平等交換尋找可行路徑。中央農村工作會議強調，重塑城鄉關系，走城鄉融合發展之路。共同發展、共享發展是新時代的必答題，不讓新市民、農民在發展中掉隊，農村土地要素就必須與城市資本能夠平等交換，如此，城鄉融合發展才不會成為一句空話。

“天下大事，必作于細”，實現好的愿景永遠離不開制度的精耕細作。一些人擔心，福利分房是否會因此回潮，農村集體經營性土地轉為租賃住房是否會引發擅改土地用途，農民的宅基地資格權是否會形同虛設被逼轉讓退出等新問題。消除這些擔憂，讓改革能夠釋放紅利，制度細節上不能打折扣。例如，宅基地的退出轉讓不能由村主任說了算，而要讓農村集體經濟組織和村民自治制度說了算；新市民的資格，不能以宅基地作為交換條件，等等。

土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、糧食生產能力不減弱、農民利益不受損，堅持農村土地制度改革的底線，積極穩妥地推動相關改革，農村土地的良性開發、城市房地產市場環境的優化，以及城鄉一體化協調發展，就都能夠獲得源源不斷的動力。