房地產市場需要“中藥調理”

根據統計局數據顯示，2月份全國大中城市房價多數出現加速上漲，尤其一線城市再次蒙上房價“失控”陰影。結合近期熱議的“國五條”，人們對于房地產市場趨勢與調控前景更加難以判斷。

可以說，近年來房地產不僅已成為決策者、公眾和學者心目中的“雷區”，而且在經濟社會中的作用和影響更加復雜。就最吸引眼球的房價來看，實際上早在1985年，《人民日報》就有過題為《加強綜合管理，降低商品房價》的報道；1989年《人民日報》一篇《房價猛漲百姓望樓興嘆；勢在必控國家正擬法規》，首次體現了公眾期望政府出手“調控”的愿望。

本世紀初的房改，打開了房價上漲的通道。如果說2005年以來的調控以“房價”為對象，則現實就已使得這一系列調控的成效值得商榷。我們認為，在從中央到地方都還沒有徹底跳出GDP崇拜的前提下，房地產調控也很難做到“目標明確”、“態度一致”。同時，由于地產背后牽扯了太多的利益格局，因此所謂調控，也摻雜了中央與地方、不同部門之間的權責沖突。

在國外房地產市場，影響房價的因素比其他市場要多得多，在我國則更甚。例如長期來看，核心城市與二、三線城市的房價分離，將是必然的，所以調控“一刀切”肯定不合理。如北京、上海等主要城市，房價大幅下跌的可能性并不大，在2008年美國次貸危機中，紐約、舊金山等城市核心區的下跌就非常有限，而即使在地產市場普遍回暖的今年，衰落中的底特律也甚至迎來“1100美元買兩套房”的境地。這都說明了房價問題的復雜性。

再比如，住房同時具有必需品和投資品的雙重屬性，基于此應該有不同的著眼點。作為必需品，需要的是財稅支持，以及住房政策性金融保障；對于投資品，才需要避免過度炒作的惡果。如果說美國房價的泡沫，是與貨幣泛濫、過度強調住房福利相關，在我國則與此關系不大，更大程度上是供求失衡與房價形成機制不健全所共同作用的結果。而房價形成機制有問題，除了由于地方政府通過土地財政、交易稅費而過度介入房價的影響，也是因為以行政管制為目的的調控，往往帶來反向效果。

應該講，在目標、工具、機制混亂的情況下，過多的調控反而有害，只有逐漸“跳出房價談調控”，房地產市場才能逐漸走上正軌。其中，完善稅制是必須的，因為它將起到房價“內在穩定器”的作用，但要更加謹慎地區別納稅對象選擇，同時強調“正稅清費”，即把規范和取消非稅性收費，作為增稅的前提。

總之，要促使房價回歸理性，只能依靠政府跳出利益鏈條、放棄行政干預、防止供與求調控效果沖突等，不應求快和走極端，否則房價只能越調越高，將來只能由危機來解決問題。現有體制下，這些都難以用“猛藥”解決，只能靠“中藥”慢慢調理。歷史多次證明這一點，正如1971年美國尼克松政府的價格管制，只是把通貨膨脹推遲到1974年爆發，并持續8年之久。楊濤（中國社科院金融所金融市場研究室主任）