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制定房地產反暴利法需要解決的幾個問題
www.fjnet.cn?2011-04-27 16:19? 廖保平?來源:東南網    我來說兩句

中國房地產市場調控料將進一步升級。國家發改委價格監督檢查司司長許昆林26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱,發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定,以使商品房價格能夠保持在合理水平。(據4月27日中國新聞網)

發改委官員的這一番話,實是對一個老大難的問題開刀,即,多年來,人們都知道房地產是一個暴利行業,在“中國十大暴利行業”榜單上,房地產業常常穩坐榜首,如果實施房地產領域的反暴利法規,意味著房地產商制定的超過“合理房價”的房價,將被視為“暴利”,構成違法。

當然,如何規定“暴利”的標準確定至為關鍵,而暴利標準的確定首先需要對“合理房價”的確定。目前我們對什么叫“合理房價”缺少標準,那么暴利標準的確定將有失依據。

按照西方發達國家的做法,比如德國的做法,是政府先對地價、房價、房租、稅收等實行 “指導價”制度,然后綜合計算出一個“合理房價”,再規定一個“暴利房價”——超過“合理房價”的20%即為“暴利房價”,視為違法行為。

從中可以看出,制定反房地產暴利法的基礎,是對地價實行指導價制度,嚴格規定地價漲幅、上限,才能推導到“合理房價”。因為地價是房價最重要的組成,如果地價不能實行指導價,則“合理房價”難以確定,“暴利房價”更是無從談起。

問題是地價實行指導價制度有多大可能性?我們知道,現在土地實行招拍掛制度,地價完全由市場競爭決定,不斷刷新的“地王”也表明,地價并沒有實行指導價。

而且,土地出讓金是地方政府重要的財政收入,2010年的數據顯示,全國土地出讓金高達3萬億元,占當年地方財政收入的48.8%。土地財政決定了,即便實行地價指導價,地方政府也一定會從高而不從低,以自斷財路。

再有,針對房地產的各種稅收,諸如增值稅,交易稅,契稅,房產稅……等等,能不能為了配合降低“合理房價”,而降低這些稅費呢?這也需要政府做出讓利。

如若這些基礎性的價格問題沒有解決,即便我們將房地產商的利潤有效控制了,整個房價要想大幅下降的可能性也值得懷疑。因為,構成房價最核心的地價難以降價,要想壓擠房地產商的利潤,一個是空間有限,一個是當利潤空間壓縮之后,開發商開發的動力減弱,就會有地無價,地方財政來源就會受影響。

從這樣的分析其實也可以看出,房價畸房,最主要的恐怕不是房地產開發建設這個環節,而是土地供應這個環節。因為,房地產開發建設并不是一個嚴格禁入、專營的市場,而是一個相對競爭的市場,只要是競爭的市場,就很難形成暴利,即便是在競爭中形成壟斷帶來了暴利,也是相對脆弱的,因為這些壟斷企業必須保持效率才能維持暴利,否則,潛在的競爭對手就有機會打破格局。所以,競爭性的壟斷不一定帶來暴利。

但是,像土地供應這樣的市場是被行政性的禁入手段保護起來的壟斷,是一種硬性的壟斷,它將所有的競爭者都關在門外,完全可以自行調節供需來“制定”價格,獲取暴利自不在話下。

事實上,在土地的一級市場上,地方政府花很少的錢就完成了征地拆遷,而在二級市場上,通過控制供需和競拍來抬高價格,這樣就從一級市場到二級市場,獲得了驚人的暴利。

因此,行政性壟斷是暴利的保障和來源,反暴利首先要反行政性壟斷,這才是最根本所在。我們要想打破房地產暴利,就要打破政府政府靠行政力量來制造和維護的壟斷,讓政府退出扮演“經濟組織”的角色,真正做市場的公正裁判員。

責任編輯:李艷
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