北京樓價新政出臺后，房地產市場銷量出現下降。成交量下滑的解釋有多種，不論哪種解釋，成交量下降（特別是短期）都無法推斷出，樓價今后會下降甚至長久性地下降，對于北京樓價新政的評估也不能過于樂觀。有媒體報道稱，“樓價經過政策調整適應期后，可能出現‘報復性’反彈。”（5月7日《新京報》）

火 爆的房地產市場換來報復性的政策打壓，也許這是當前樓市最準確最直接的概括。雖然北京的政策出臺是否會成為地方政府樓市調控的政策風向標，還需要時間來檢驗。分析北京的政策，如果說還留有什么余地的話，就是每條管制之后，沒見具體的懲罰措施。而北京樓市已經處于“高燒”階段，不下“猛藥”降不了溫。

據北京一位從事投資置業顧問分析，房地產新政提高首付比例與銀行利率后，把大量從銀行貸款的買房戶拒之門外。但以2009年末公布的11家上市銀行為例，房貸占了個人貸款的百分之七八十。政策觀望期結束后，銀行怎么可能讓“錢躺在金庫里睡大覺”，必須尋找贏利出路，從而推動房市轉暖。

有人說，一個月前的樓市是開發商不降價，而現在的樓市是看房人不談價。無論樓價是否在下降？下降多少？一旦缺乏后續調控政策，沒有從根本上解決土地財政、房地產開發成本不斷上漲、市場供應量嚴重不足等關鍵性問題，樓價經過政策調整適應期后，可能出現報復性反彈。

有一點大家都能感受到，就是市場正在強勢修補被投機炒作嚴重扭曲的價格體系，推動著樓價回歸到應有的價位。從以往幾次樓市震蕩的經驗看，市場總首先是先出現交投清淡，買賣雙方展開拉鋸戰，然后市場風向出現轉換，主動權向買方轉移，接著樓價才會開始大幅下挫。這個過程一般會持續一到三個月左右。北京等地半個月時間新盤間隔就出現了松動，是不是意味著樓價拐點已經出現了呢？

有關機構在對北京和上海部分市民以及開發商的抽樣調查后發現，兩地大多數人并不認可樓市拐點的到來。他們給出的理由是，的確有著強大的潛在購買力在支撐著目前的樓價，而供給卻有限。中短期內，北京和上海住宅供給缺口巨大，長期總供給偏緊，供給不足，從而導致北京和上海未來樓價仍將高位運行。

樓市為什么愈打愈強，用行業規律來分析：去年12月與今年2月，北京、上海、深圳、重慶等一線城市新增存款增量創歷史新高；2009年全年到2010年4月，整個樓市都處于供不應求的狀態下，恐慌性購買也是樓市高位運行的一個重要因素；土地價格的高漲，造成的成本推動因素所致。至于炒房者、人民幣升值以及通貨膨脹總體來說，對樓市有一定的影響，但不是構成一線城市樓市上漲的主要因素。

應該說，此次樓市調控對炒房者的打擊是致命的，有相當一部分投機需求會被擠出，但是這會改變供需關系嗎？回答是否定的。眾所周知，有很大一部分真正有買房需求的人是被炒房者擠出了市場，迅速升高的樓價讓他們無力進場。因此，當炒房者被政策擠出后，房價會發生震蕩整理，但當樓價趨于理性之后，真正的住房需求就會進場，此時的市場關系仍然會是供不應求，樓價不存在大降的基礎。

決策層出臺“新國十條”目的是要遏制房價過快上漲，要打擊樓市投機，要穩定房地產市場，不是要打壓樓價。不過，與2008年相比，政策出臺的背景已發生改變。目前，房地產仍是資金密集型的產業，資金鏈就是開發商的生命線。因此，此次調控與當年同樣用的都是收緊銀根的辦法，矛頭指向是開發商和炒房者，但如今背景已變。2008年樓價大跌，2009年樓價大漲，一邊調控一邊漲價已經使很多開發商和炒房者“心理非常成熟了”。

當前，在實體經濟產能嚴重過剩的背景下，過剩的資本重返房地產，只是一個時間問題——股市泡沫也稀釋不了資本重返房地產的決心。因為樓市泡沫雖然也屬于虛擬經濟范疇，但與股市泡沫相比，前者畢竟要“實體”一些，加之住房是人們的“基本需求”，從資金的安全性考慮，房地產成為投資對象的理由更為充分。從這一點看，樓價報復性反彈并非空穴來風。