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地價房價比背后還有哪些未明的真相
www.fjnet.cn?2009-07-28 11:09? 回建強?來源:第一財經日報    我來說兩句

國土部日前公布了全國105個地價監測城市的620個有效案例的地價房價比,其結果是地價占房價比最低為5.3%,最高為58.6%,平均為23.2%,其中,東部地區平均為27%,高于其他區域。國土部之所以主動公布這些數據,其目的是對當前社會上關于地價是否推高房價這一爭論做一回應。

從國土部公布的數據看,平均23.2%的地價房價比確實不高,地價確實并非房價的最重要組成部分,但如果僅憑公布的這些數據就匆忙下結論稱,房價快速上漲與地價無關,則有不妥。

實際上,房價可以按照構成因素劃分為靜態構成部分和動態構成部分。一般而言,房價由七個部分組成,即前期費用、土地成本、政府稅費、建安工程費、管理成本、銷售費用和開發商利潤等。其中,前期費用、政府稅費、建安工程費、管理成本和銷售費用占房價的比重是相對固定的。這就是所謂的靜態構成部分,在一個城市區域內,這幾部分占房價的比例相對固定,也相對透明。地價則根據區位的不同、市場供求關系不同而差別很大,開發商利潤也受供求關系影響較大。

把房價分解成動態構成部分和靜態構成部分,就會更容易看清地價變化對房價變化的影響。除非社會生產效率普遍提高,靜態構成部分不會發生大的變化。因此,雖然靜態部分占房價的比重較大,甚至會大于地價,但其對房價的變化卻影響不大。打個不太恰當的比喻,頭發的生長源于發根的增生,而非已經長出的頭發。

地價由于受供求關系影響,特別是在土地“招拍掛”制度下,稀缺地塊往往會造就高地價。在“地王”上造的房子,其銷售價格肯定不會比樓板價低,而是樓板價加上靜態構成部分,再加上開發商利潤。這是地價推高房價的最基本的邏輯。拿最近上海趙巷10號地為例,金地拿地的成本是樓板價14500元/平方米,緊挨此地的龍湖滟瀾山項目公寓銷售價格為18000元/平方米,試想金地造好房子后會以18000元/平方米的價格賣嗎?

由此也可以引出,在區域內,某一地塊價格上去后,臨近的樓盤和未開發地塊的價值隨之也會提升,這就是土地價格的示范效應。雖然此前出讓的土地,地價房價比較低。而地方政府也會受益于地價上漲。因為,即便項目開發已經完成,房地產企業繳納的營業稅、契稅等也會相應提高。未開發地塊在轉讓時也會按照新的地價水平進行“招拍掛”。因此,推高地價使得政府的收益增長,也使得后來土地價格這一動態構成部分在房價中的占比上升,從而客觀推高房價。

再看一下國土部發布的620個有效案例的地價房價比,數據本身沒有可質疑之處,這些數據基本都是公開的,國土部相關研究部門只是花了功夫做了調研和收集。但這些項目大部分集中在二三線城市。眾所周知,房地產業是帶有明顯的區域化色彩的,公布區域詳細數據比公布所謂全國整體平均數據更有意義。雖然這個表格中羅列的項目很多,但反映北京、上海、廣州、深圳的土地項目的并不多,而實際上社會上討論的“地王”頻發、地價房價矛盾恰恰是集中在上述的一線地區。

再者,國土部公布的地價房價比反映的是靜態的地價水平,而忽略了地價的變化對房價變化的影響。不要忘了,稻草雖輕,也可以壓倒駱駝。在國土部的數據中,地價房價比平均水平雖然為23.2%,但地價是房價重要的動態構成部分,對房價的變動是有著直接影響的,這是國土部沒有說出來也不情愿說出來的真相。

(作者系上海易居(易居博客)房地產研究院高級研究員)


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