國土部日前公布了全國105個地價監測城市的620個有效案例的地價房價比，其結果是地價占房價比最低為5.3%，最高為58.6%，平均為23.2%，其中，東部地區平均為27%，高于其他區域。國土部之所以主動公布這些數據，其目的是對當前社會上關于地價是否推高房價這一爭論做一回應。

從國土部公布的數據看，平均23.2%的地價房價比確實不高，地價確實并非房價的最重要組成部分，但如果僅憑公布的這些數據就匆忙下結論稱，房價快速上漲與地價無關，則有不妥。

實際上，房價可以按照構成因素劃分為靜態構成部分和動態構成部分。一般而言，房價由七個部分組成，即前期費用、土地成本、政府稅費、建安工程費、管理成本、銷售費用和開發商利潤等。其中，前期費用、政府稅費、建安工程費、管理成本和銷售費用占房價的比重是相對固定的。這就是所謂的靜態構成部分，在一個城市區域內，這幾部分占房價的比例相對固定，也相對透明。地價則根據區位的不同、市場供求關系不同而差別很大，開發商利潤也受供求關系影響較大。

把房價分解成動態構成部分和靜態構成部分，就會更容易看清地價變化對房價變化的影響。除非社會生產效率普遍提高，靜態構成部分不會發生大的變化。因此，雖然靜態部分占房價的比重較大，甚至會大于地價，但其對房價的變化卻影響不大。打個不太恰當的比喻，頭發的生長源于發根的增生，而非已經長出的頭發。

地價由于受供求關系影響，特別是在土地“招拍掛”制度下，稀缺地塊往往會造就高地價。在“地王”上造的房子，其銷售價格肯定不會比樓板價低，而是樓板價加上靜態構成部分，再加上開發商利潤。這是地價推高房價的最基本的邏輯。拿最近上海趙巷10號地為例，金地拿地的成本是樓板價14500元/平方米，緊挨此地的龍湖滟瀾山項目公寓銷售價格為18000元/平方米，試想金地造好房子后會以18000元/平方米的價格賣嗎？

由此也可以引出，在區域內，某一地塊價格上去后，臨近的樓盤和未開發地塊的價值隨之也會提升，這就是土地價格的示范效應。雖然此前出讓的土地，地價房價比較低。而地方政府也會受益于地價上漲。因為，即便項目開發已經完成，房地產企業繳納的營業稅、契稅等也會相應提高。未開發地塊在轉讓時也會按照新的地價水平進行“招拍掛”。因此，推高地價使得政府的收益增長，也使得后來土地價格這一動態構成部分在房價中的占比上升，從而客觀推高房價。

再看一下國土部發布的620個有效案例的地價房價比，數據本身沒有可質疑之處，這些數據基本都是公開的，國土部相關研究部門只是花了功夫做了調研和收集。但這些項目大部分集中在二三線城市。眾所周知，房地產業是帶有明顯的區域化色彩的，公布區域詳細數據比公布所謂全國整體平均數據更有意義。雖然這個表格中羅列的項目很多，但反映北京、上海、廣州、深圳的土地項目的并不多，而實際上社會上討論的“地王”頻發、地價房價矛盾恰恰是集中在上述的一線地區。

再者，國土部公布的地價房價比反映的是靜態的地價水平，而忽略了地價的變化對房價變化的影響。不要忘了，稻草雖輕，也可以壓倒駱駝。在國土部的數據中，地價房價比平均水平雖然為23.2%，但地價是房價重要的動態構成部分，對房價的變動是有著直接影響的，這是國土部沒有說出來也不情愿說出來的真相。

(作者系上海易居(易居博客)房地產研究院高級研究員)