禁止買賣官宅私宅

旗人住宅的房源來自官方，由國家通過左右翼統領衙門統一調撥，無償分配給旗人兵民。國家擁有產權，旗人只有居住權，既不能隨意處置旗人住宅，也不能購買外城漢人的私宅。順治七年(1650)，清廷頒布法令：“民間土地房屋，禁止滿洲置買。”順治十八年(1661)，清廷頒令強調，如有旗人購買民間私宅，所買房屋“盡行入官”，“買者賣者，一并治罪”。顯然，旗人住宅體制并非單純的社會福利，而是從制度上將旗人禁錮在旗籍，世代當兵，使其所居住的房屋與清代北京城區原始的房地產市場脫鉤。此外，清廷以征收契稅的方式，承認外城居民的住房私有權，允其自由交易。這樣，在北京的內城和外城，就形成了住宅國有、私有并存，旗人保障、漢人不保障的雙重模式。

然而，旗人住宅的私有化不可避免。清初以來的社會現實促使了旗人住宅私有化進程的起步。其一，入關以后，旗人逐漸將住宅、田產納入“私產”觀念的范疇。其二，長期的和平生活，導致少數旗人飛黃騰達，多數旗人缺乏立功得賞的機會，貧富差距日益懸殊，加之不少旗人沒有一技之長，只能坐吃俸祿，一旦家道中落、遭遇天災或子孫分家，難免陷于破產境地，不得不私自出賣出典田宅，以求果腹。其三，盛世滋生人丁，官府房源有限，勢必造成住房緊張。此外，由于旗人住宅為國有財產，國家擁有最終處置權，因此在清初興建和擴建勛戚宅邸的時候，不可避免地要征用或拆毀周圍的一批普通旗人的住宅。連康熙帝都不得不承認，“漢軍旗人住關廂者甚多，向以為禁，似乎不當。今皆令其內城居住，則漢軍富者一人得住數家之房，將使滿洲貧者不得住房。此事應著再議，爾等另擬票簽來看”，“八旗大臣、庶官、富家，每造房舍，輒兼數十貧人之產”。旗人住宅的強弱兼并，導致眾多無房旗人的出現。這也是推動旗人住宅私有化的重要因素。

在旗人住宅短缺，無房旗人日增，國家無力分配的情況下，康熙二十年(1681)八月，朝廷不得不允許“漢軍有職無職人員愿在關廂居住者，聽其居住；滿洲、蒙古內年老有意休致官員，愿在關廂居住者，亦聽其居住”。這實際上結束了滿漢分城居住的制度禁錮，客觀上默認了旗人購置外城和城郊漢民住宅的合法性。康熙九年(1670)，朝廷做出政策調整：“官員、甲兵地畝，不許越旗交易；其甲兵本身種地，不許全賣。”這從制度上打開了旗人住宅合法交易的缺口，變相承認了旗人對其田宅的部分所有權。

住宅所有權的私有化和市場化

“旗民交產”，即旗人與漢人相互交易住宅所有權。18至19世紀，旗人生計開銷逐漸成為清廷揮之不去的財政包袱。直至道光五年(1825)，朝廷出臺“準許旗人自謀生計”政策，不僅促成了對百萬旗人在戶籍和人身自由上的制度性松綁，而且為“旗民交產”的逐步合法化創造了歷史性機遇。

咸豐二年(1852)，發布上諭，“嗣后坐落順天、直隸等處旗地，無論老圈自置，亦無論京旗屯居及何項民人，具準互相買賣，照例稅契升科。其從前已賣之田，業主售主，均免治罪”。其后幾經爭議，至光緒三十三年(1907)，清廷重申咸豐二年準許“旗民交產”政策有效。至此，旗人住宅實現了真正的所有權私有化和市場化。

旗人住宅的私有化及其衰亡，給北京城帶來的最大變化，就是內城、外城隔絕狀態的解除。出于改善生活的考慮，大批漢民進入內城，購置旗人住宅定居；出于為稻糧謀的考慮，不少旗人放棄內城的老宅，到外城購置或租賃住房，過起緊張、樸素、貧困的生活。內外城界限的消失，滿漢居民雜居局面的形成，有助于改善北京城市經濟發展結構和拓展城市發展空間。旗人住宅的興衰，在某種程度上對北京的城市建設和發展，產生了深刻影響。