電影《蝸居》的放映、房價的飛漲，引發了對房地產行業的全國性關注。筆者認為，只要政府有決心將房地產市場中的70%-80%房屋做成廉租屋，用政府出讓土地的收益定向補貼，以美國、澳大利亞等國成功運轉的REITs這種權益性的金融創新吸收國民自有資金來投資并分享房地產市場長期上升的收益，便能使得絕大多數國民都有房可得。

購房貸款和房地產開發貸款莫混淆

所有的專家都對房價如果下跌30%而將給中國金融系統產生的沖擊憂心不已，特別是美國次貸危機以后，政府決策者更因此始終面對著銀行房貸可能出現的高額違約風險而躊躇難斷。

但正如上述，所謂“房貸”其實是“房地產抵押貸款”的簡稱，它是指貸款用途于房地產或以房地產作擔保的貸款。中國銀行業監督管理委員會對房地產貸款的定義是：“房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。”銀行對房地產信貸主要通過三個階段實現，即地產開發、房地產開發和房地產銷售。由此可見，籠統所稱的“房貸”其實應該更準確地分別為“房地產開發抵押貸款”和“購房抵押貸款”。因此，不加分別地談論房貸違約風險，如果不是別有用心地混淆和偷換概念，那也只能說是極其不專業和不嚴肅的行為。

如果仔細分析我國的房地產貸款的構成，我們就可以發現，其中在房地產銷售環節產生的銀行個人住房抵押貸款，壞賬率極低。

香港各家銀行設定的房貸不良比例“警戒線”一般都定在1%左右。由于無法取得公開的全國數據，而僅根據上海銀監局歷年發布的相關報告表明，個人住房貸款的不良貸款率為0.6%左右，質量在全球以何種標準衡量都是相對較好的。

如果進一步仔細分析，在房地產開發環節所產生的銀行貸款，卻不盡如此。同樣是上海銀監局的數據表明，住房開發貸款的不良貸款率為2%左右，是個人住房貸款不良率的3倍以上。而應當看到，上海各大商業銀行的抵押貸款質量在全國還算是最好的。

因此如果要就此分級的話，完全可以將前者稱之為“中國的優質房地產抵押貸款”（優貸），而后者可以相對稱之為“中國的次級房地產抵押貸款”（次貸）。